Des logements en accession, des commerces et quelques logements sociaux pour un tiers, telle était l’ambition du projet entamé il y a quatre ans, dans le quartier de la gare, à Epinay-sur-Orge. Il répondait à la  création à venir, en 2023, d’un pôle multimodal grâce au développement du Tram T12. Porté aujourd’hui par l’équipe municipale élue en juin 2020, le projet a été profondément transformé. Dorénavant, ce seront des logements sociaux exclusivement, 110 pour être exact. Et, pour cette commune de 11 000 habitants, ils étaient attendus. Cette bascule s’éclaire à l’aune des nouvelles directives gouvernementales et des impératifs environnementaux.

En effet, la loi relative à la Solidarité et au Renouvellement Urbain (SRU) impose aux communes de plus de 3 500 habitants (1 500 en Île-de-France) de disposer de 25 % de logements sociaux. A cela, la ministre déléguée au Logement, Emmanuelle Wargon, a ajouté en 2021 comme objectif d’en construire 250 000 dans les deux ans (soit en moyenne 125 000 par an). Avec la crise du Covid 19, il semble, selon Marcel Rogemont, président de la fédération des OPH (offices publics pour l’habitat) que ce soit seulement 80 000 ou 85 000 logements de ce type qui ont été livrés en 2021.

Il devient alors important de soutenir les villes dans ces mutations très rapides. Comment les accompagner ? Par la concertation ?

Le principe collaboratif, fondement de la mutation du quartier Gare

A l’origine, un maître d’ouvrage privé : Accueil Immobilier. Spécialisé dans les immeubles de standing, ce promoteur immobilier adossé au Groupe Accueil est plutôt un habitué de communes  comme Neuilly ou Levallois-Perret. En 2018, il fait appel à l’agence ALU Architectes. Ensemble, ils mettent au point le projet initial : mixte et orienté vers l’accession.

Avec les nouvelles exigences, l’intégration d’un bailleur social devient une nécessité. Début 2022, 1001 Vies Habitat rejoint cette aventure humaine pour à terme devenir propriétaire des logements et en assurer la gestion. Créé il y a plus de 60 ans, c’est l’un des principaux acteurs de l’immobilier social avec 90 000 habitations gérées, 236 000 personnes logées et 413 communes d’implantation.

Si parfois la ligne de front est complexe entre le maître d’ouvrage privé et le bailleur social, cette association apporte beaucoup au dynamisme et à la cohérence du projet. Tout particulièrement concernant son intégration dans le tissu local avec notamment la place et le rôle attribués aux habitants. L’agence ALU, quant à elle, reste la garante auprès de la mairie des engagements initiaux tout en prenant en compte les évolutions et en œuvrant « pour un lieu de vie plus ouvert et mieux ancré dans le quartier ».

Une nouvelle façon de penser le rapport aux habitants

« Le résident est un acteur à part entière de son cadre de vie » aime à préciser 1001 Vies Habitat. Cette vision, également partagée par Accueil Immobilier et ALU Architectes se traduit concrètement sur le terrain par :

– la création d’espaces collectifs
comme le grand jardin ouvert à tous les habitants. Pensé pour les familles, il propose des jeux et dispose d’une zone sécurisée afin de permettre aux enfants d’y jouer sereinement. Il fait également le lien vers le site géré par 1001 Vies Habitat qui se situe un peu plus loin.

– la multiplication de petites cours à la lyonnaise
«  Nous ne voulions pas d’une grande cour centrale et austère comme peuvent parfois l’être celles des copropriétés » explique Nicolas Letschert, architecte associé. « Nous avons préféré en créer plusieurs sur différents niveaux ; Plus petites certes mais aussi plus faciles à s’approprier. Intégrées dans un parcours comprenant le quartier entier. Comme tout est relié par des escaliers, les habitants peuvent aisément passer de petites cours en petites cours, comme à Lyon ».

– l’intégration harmonieuse
En proposant des séquences à l’échelle pavillonnaire plutôt qu’un seul gros bloc d’habitation, le projet de logements sociaux s’inscrit pleinement dans l’esthétique du quartier, qui est entièrement composé de pavillons. En concertation avec la mairie, les hauteurs des bâtiments ont même volontairement été choisies plus basses que celles autorisées par le PLU pour être au plus proche des habitations existantes. Et ainsi accompagner harmonieusement la déclivité du coteau.

– la rupture avec l’uniformisation
« Il n’y a pas deux halls ou deux parcours identiques vers un logement » glisse dans un sourire Nicolas Letschert. « Nous voulions éviter une standardisation des lieux. C’est pourquoi nous avons choisi des orientations et des finitions différentes. Il était important pour nous de permettre à chacun d’avoir son propre rapport identitaire au projet, de créer son propre parcours sur le site ».

Toujours donner envie d’aller voir au-delà

La particularité du projet d’Epinay-sur-Orge c’est son emplacement : sur un coteau.  L’inclinaison du terrain rend l’intégration des logements plus complexe. En effet, on peut avoir très vite des sentiments d’étouffement dus à des impressions de hauteur et de densité trop importantes.

D’où la recherche constante de percées visuelles. Qu’elles soient horizontales ou verticales, ces signatures architecturales permettent d’ouvrir l’horizon, d’aérer l’espace. Elles sont présentes partout : dans les quatre corps de bâtiment mais également dans le parking qui a été ouvert sur l’extérieur. Ces percées visuelles sont chères à l’architecte car elles permettent de donner envie d’aller voir au-delà et de créer l’effet de surprise. Ce qui est l’essence de toute bonne réalisation.

Parallèlement, il a été proposé systématiquement l’ouverture vers l’extérieur et l’intégration des espaces verts. Ainsi les terrasses ou balcons pour chaque logement, ou encore les jardins suspendus pour les appartements en rez-de-chaussée.

Un accompagnement évolutif

Aujourd’hui les travaux de construction à Epinay-sur-Orge sont en cours. La phase de démolition est terminée. Et pourtant le projet est encore en train d’évoluer. Notamment dans la perspective d’une ouverture du nouveau site vers les deux tours, gérées par 1001 Vies Habitat et qui se situent un peu plus bas sur le terrain. Plutôt que de s’y adosser, la réflexion est désormais à comment les intégrer au futur complexe. Comment créer du lien urbain grâce à une réflexion architecturale menée en continue et collectivement. A suivre…

Maitrise d’ouvrage: Accueil immobilier